物业管理14个案例分析 怎么写物业案例报告

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物业管理14个案例分析

物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受

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物业管理14个案例分析

1、业主不肯交维修基金怎么办？

随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。

业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。49

业主何时开始承担物业服务费？

发布时间：2010-3-2 9:10:42 点击：66 次

案情：

我是某小区的业主，开发商交付房屋比预售合同约定的交房期限推迟3个月。我去办理交房手续时，开发商要求将迟延交房的违约金用于抵扣我应交纳的物业服务费，由物业服务公司开具收费发票，我也同意了。但我拿到物业服务公司收费发票时发现，物业服务公司是按照合同约定的交房日期收取我物业服务费的。我认为物业服务费应从实际交房日算，而不能按照预售合同约定的交房日期算。但物业公司认为我应该从预售合同约定的交房日支付物业服务费。请问：我该何时开始承担物业服务费？

律师解答：

依据《物业管理条例》相关规定，结合你的咨询问题，答复如下：

一、业主应该从实际接收房屋之次日起开始承担物业服务费。

二、物业服务公司要求你按照预售合同约定的交房日交纳物业服务费没有法律依据。你可以就此事和物业公司进行协商，若无法协商一致的，可以向人民调解委员会申请调解或直接向人民法院起诉，要求物业服务公司退回多收的物业服务费。

原因分析：

《物业管理条例》第42条第1款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务费是物业管理服务企业在为业主提供公共区域的物业管理与服务时，按照物业服务合同的约定收取的费用。也就是说，物业服务费交付的主体是业主。《物业管理条例》第7条规定，按时交纳物业服务费用是业主必须履行的义务。《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由建设单位（房产开发商）交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。因为在物业未交付前物业服务企业为建设单位提供了物业服务，建设单位在享受了服务同时必须承担相应的义务即交纳物业服务费。依此类推，买受人在接收物业后，享受了物业服务企业的服务，应承担物业服务费用。

结合咨询问题来看，房产开发商迟廷交房，属于违约，应承担违约责任。开发商要求用迟延交房违约金为业主抵扣物业服务费，业主对此予以同意，物业服务企业也为业主开具物业服务收费票据。该行为可以认定为业主、开发商、物业管理服务公司三方一致同意，以开发商应付给业主的迟延交房违约金作为业主应交纳的物业服务费。但在交房前该物业实际仍然由建设单位（开发商）占有，因此在交房前物业服务费不应由购房人承担。此外需要说明的是，物业服务费一般是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。

法律依据：

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

深度分析：

开发商在买卖合同中约定的交房日期，是业主和开发商之间关于交房的约定，能否实际履行，要看开发商能否按时交房。物业服务费是业主在享受物业服务之时，交纳给物业服务企业的费用。业主在没有接收房屋之前不可能享受物业服务的，因此也就不存在交费问题。

仅供参考！！更多案例见中国物业管理协会网

分析：

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时 维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 后人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，证明该顶楼有水泥片，物业管理公 司日常在巡查的过程中，发现水泥片在楼顶，是存在小孩嬉戏打闹的隐患的，物业公司未能

及时清理导致第三者人身受到损失，应该承担责任，其责任的大小，应取决于《物业管理协 议》。

其次，监护人应当承担赔偿责任。

法律条例参考：

第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

第七条 对未成年人依法负有教育、管理、保护义务的学校、幼儿园或者其他教育机构，未尽职责范围内的相关义务致使未成年人遭受人身损害，或者未成年人致他人人身损害的，应当承担与其过错相应的赔偿责任。

第三人侵权致未成年人遭受人身损害的，应当承担赔偿责任。学校、幼儿园等教育机构有过错的，应当承担相应的补充赔偿责任。

随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，房地产成为人们经常提及的话语，由此而衍生的物业管理也成为人们生活中至关重要的元素。

然而，随着一栋栋住宅楼的拔地而起和生活社区的日益增多，各种物业纠纷也不可避免地产生着，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，这类纠纷呈上升趋势。如何解决房地产公司、物业公司、业主之间接连不断出现的矛盾和纠纷，物业管理公司如何更好地维护业主和自身的权利，更好地服务于地产商和业主，已成为人们关注的焦点。

毋庸置疑，由于物业管理公司所属行业的服务性和特殊地位，使其在一系列纠纷中始终处于“风暴眼”地位。业主与物业管理公司、地产商与物业管理公司、行政主管部门与物业管理公司、业主委员会与物业管理公司的矛盾纠纷，都或多或少地将物业管理公司牵扯进来。

作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物业管理公司迫切需要解决的问题。 正是基于以上原因，笔者结合多年的从业经验，在工作之余撷取了大量物业管理方面的纠纷案例，并咨询了相关的法律专家，本着严谨负责的态度编写了这本书。

本书精选了近年来全国各地发生的物业纠纷案例，并对各案例进行了详细的法理分析，指出了解决类似纠纷的法规依据。同时本书还收录了国家及有关部委相继出台的《物业管理条例》、《物业管理服务收费管理办法》、《前期物业管理招投标（暂行）办法》、《业主大会议事规则》、《物业管理企业资质管理办法》、《关于物业管理服务明码标价的规定》、《前期物业管理服务合同（示范文本）》、《业主临时公约（示范文本）》等八个物业管理方面的法律法规。

本书的编写注重实用，贴近生活。它不是单纯理论方面的说教，也不尽是冰冷严肃的行政性规定的汇编，它所收案例具体实在，法理分析通俗易懂，以带有普遍意义的物业纠纷案例为基础，融知识性、实用性与工具性为一体。

无论您是一位物业管理人员，还是一位购房业主，都会对您的工作、生活带来一定的帮助，书中的一些相关的法律法规也一定会成为您的工具与助手。 由于时间及水平所限，书中难免存在谬误，还望业内人士批评指正。

该书在编写过程中，部分物业管理纠纷案例参考、借鉴了有关媒体的报道和资料，但由于时间已久、信息缺失等原因，未能够与有关案例的作者取得联系，望作者看到该书后与我们联系，以便寄送稿酬。 第一编 业主、物业公司之纠纷 跳楼自杀者砸坏轿车责任谁负？ 私装监视器引发争议 业主状告房管局行政不作为 业委会应规范自己的行为 业主被打伤物业是否担责？ 业主委员会无权收取投标押金 夜半鸡叫“叫”声扰人物管部门出手治理 三年未交暖气费遭起诉居民抗议“强行供暖”房管局不履职被判违法 业主拖欠物业费不合理 不承认物业管理拒交小区停车费 物业员工法庭讨尊严打人业主同意给赔偿 业委会可否追索欠交的物业费？ 业委会不合法被800名业主“炒掉” 业委会指责物业“贪污”被判侵权 醉汉小区内被撞死物业公司赔偿22万 物业合同到期后顺延不交物业费属于违约 小狗咬伤儿童责任由谁承担？ 第二编 前期物业管理之纠纷 以签到方式与业主签合同不合法 水管噪音大业主状告开发商 自家阁楼为何“缩水”？ 开发商拒交房屋违约 房屋质量不达标业主反诉开发商 化粪池炸伤男童开发商赔偿14万 开发商有权承诺物管的内容吗？ 物业费收得低就不保安全？ 先签协议再验房开发商被判违约 这笔物管费到底该谁交？ 业主磕破头开发商赔偿 业主被窃开发商赔偿 建设单位出售人防工程违法 手持房产证难进自家门 第三编 物业管理服务之纠纷 女业主命丧豪宅物管担责 物业公司无作为业主有权炒鱿鱼 居委会状告物业侵权胜诉 小区道上停车引发民事纠纷 外出猝死算不算工伤？ 车在车棚被盗物业拒担责 空置房要交物业费 业主被害物管是否该担责？ 电梯间内接连发生劫案小区物业该不该担责？ 接到业主家中的报警信号可以破门人室吗？ 物业锁住消防器材违法 保安客串水暖工水漫业主家 未签订物业合同拒交物业费行吗？ 楼上空调漏水物业检测有误同赔偿 大学生宿舍内丢失电脑状告学校败诉 物业停车管理有疏漏丢车业主可否获赔？ 宣传栏酿祸是否属于不可抗力 未经业主同意擅自对外供暖业主委员会一审告赢物业公司 小区内丢车物业究竟负什么责任 护栏扎伤儿童物业公司赔偿 炒掉物业就能一了百了？ 装谁的电话业主自主选择 业主一年丢失17辆摩托车物业公司赔偿50%损失 小区发生“命案”谁担责？ 住户电话被掐断各有说法难解决 大楼起火房客跳楼致残谁来赔？ 停电“制裁”居民物业败诉 家中被淹业主获赔 烧坏业主电器物业公司“埋单” 车库水淹奔驰车物业赔偿86万元 业主车位被占物业公司当赔 物业公司替“肇事烟花”赔偿 物业公司移交管理权应规范 业主电动车被盗保安公司应否担责？ 物业擅自涨价业主拒绝交纳法院当庭判决收费不应乱加 儿童溺水物业赔钱 业主滑倒受伤物业赔八千 车未放车棚丢了白丢车主向物管索赔败诉 代收费纠纷暴露物管难题 小区物业。

简单来说 ，主要责任在陈某，物业是次要责任，两者都要赔偿。下面几个案例相信对楼主有所启发。

高空抛物行为往往是一人所为，但谁是肇事者，却是此类案件最普遍、最棘手，也是最易引发争端的问题。抛物者难以找到，受害一方无奈中对楼内众多居民包括物业公司提起诉讼，在我国已不是一两单了。在我国，由于高空抛物多人被起诉这样的案件已有判罚的先例，其中最有代表性的就有三例。

烟灰缸案

2000年5月10日夜，市民郝某路过学田湾正街65和67号楼下时，一只从天而降的烟灰缸将其当场砸昏。

判决结果：一审法院判决24户居民中的22户共同分担16万余元的赔偿责任。

点评：有嫌疑，一起担责

瓷片案

2007年1月，一名女士抱着女婴经过广州市荔湾区芳村一幢楼下时，一块由高空抛落的瓷片打中毛太太怀中的女婴。事后，受害方以共同危险行为为由，将该幢楼18户人家告上法院，索赔5万多元。

判决结果：法院认为，扔瓷片行为不是18户人共同的，因此不算实施共同侵害，应属于普通侵权，应找到具体侵权者由其赔偿。但由于证据不足、找不到扔瓷片的人，故法院不支持原告方的诉讼请求。

点评：法院不支持索赔

玻璃案

2006年5月31日晚，深圳向南小学学生小宇经过一幢名叫“好来居”的高层居民楼时，被楼上掉下的一块方形玻璃砸死。小宇的父母遂将好来居二层以上73家住户及物业公司告上法庭，要求赔偿70多万元。

判决结果：一审法院认为，没有证据证明73家居民有过错行为，但物业公司有管理疏忽行为，因此判决物业公司承担30%的赔偿责任，73家居民不承担赔偿责任。

点评：谁没管好，谁担责

这有什么好分析的，很简单，首先搞物业，你要了解大部分人的心理，在中国，可以说没有人不爱惜自己的房子，而大部分人对房子的爱又超过了一般水平，就是说大部分人如果发现了自己的房子有一点哪怕是一点点瑕疵，都不会放过你们物业公司，他们会尽自己最大的努力挖去利益，这样物业公司就承受了损失，你要是不付吧，人家总能找到理由把你告上法庭，真是伤人，所以，物业要想赢得住户的认同是很难的，尤其是中低档小区，但是要做到也不是不可能的，首先是房子的问题，楼房没有修缮好你们难道不能事先察觉吗，干嘛非要收楼后才维修，不是找自己赔钱吗。

还有住户最担心的安全问题，多设置几处摄像头，照顾到死角，别给自己找麻烦省的丢车了还要赔。

1、根据《物业管理条例》的相关规定楼顶平台属于公共部分，理应由物业公司监管，楼顶的门没有加锁，造成小朋友进入而后发生小玲头部被砸伤的事故，物业公司具有一定的责任（第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。）；2、小朋友的家长也对于小朋友的监管有失误（未成年人保护法第十条 父母或者其他监护人应当创造良好、和睦的家庭环境，依法履行对未成年人的监护职责和抚养义务）；3、本人认为小超的家长说的比较有道理，可以从以上2方面主张权利，协商不成可起诉至当地人民法院。

1，基于GIS的小区物业管理 随着城乡现代化建设步伐的加快，各种规模的住宅小区不断涌现，小区物业管理成为人们关注的焦点，小区物业管理信息化在逐步实现。 本文在对国内外有关小区物业管理信息系统及基于GIS管理系统总结的基础上，重点在于研究基于GIS的小区物业管理信息系统的技术路线，提出了对小区的各种图形资料进行数字化，采用ESRI公司的Arcview GIS软件，制作及输出各项专题图、小区电子地图。建立有关属性数据库和空间数据库，实现图形属性信息一体化存储，使原来显示单纯的表格信息，变为直观易接受的图文并茂的信息，并能进行与地理位置相关信息的快速查询与定位，实现图形数据与属性数据的双向查询。同时还具有各种统计、分析和决策功能。 采用本文的研究成果，可使物业管理的可视化程度和工作效率大大提高，使物业发挥更大的使用价值和经济效益。2，亚泰物业管理有限公司市场营销策略研究 物业管理作为一个服务性行业，需要一套系统、可行、有效的营销体系，尤其在企业的发展阶段，行之有效的营销策略是企业拓展市场、壮大自身、创立品牌的重要手段。但是有些物业管理公司仅仅知道制作标书、答辩、签约，认为这就是市场营销的全部，这是一个严重错误的认知误区。随着物业管理市场竞争的加剧，企业对市场营销的需求也越来越旺盛，不及时解决关键此问题必将导致企业的灭亡。 本文通过亚泰物业管理公司实例详细介绍了物业管理有限公司市场营销策略研究。并且介绍了目前我国物业管理市场营销的现状以及东北各地市场的基本情况；明确分析了物业管理市场营销方面的基本原理，提出了亚泰物业管理公司如何组建市场营销机构；点明了市场营销的基本要素；在分析市场上不同的项目类型、不同的客户心理基础上，同时对亚泰物业的内外环境的影响进行了分析，阐述了亚泰物业管理公司市场营销的技巧和原则，并提出了亚泰物业管理市场营销策略，针对其阐述了营销策略的保障措施。以上是内容简介，详文可以与我索取

客服的个人年度总结 经各个部门全体人员的共同努力，各项工作均有起色，现将08年工作总结如下： 一、前台接待服务工作 前台接待是管理处的服务窗口，保持信息渠道畅通，监督巡查、调度和协调各部门工作，是前台接待的主要职责。

在日常服务中，前台不仅要接待业主的各类报修、咨询、投诉和建议，更要及时地向相关部门、施工单位反映业主需求，监督维修跟进工作，对维修完成情况进行回访，完成最后闭环。为提高工作效率，在持续做好人工沟通记录的同时，前台接待还要负责收费资料的统计存档，使各种信息储存更完整，查找更方便，保持了原始资料的完整性。

具体工作体现在以下方面： 1、投诉与建议 今年前台共接到业主有效投诉 宗，其中有 %是对生活噪音和宠物侍养等等；另有 %是对小区道路及环境反复修、挖、补投诉。针对这些投诉，我们进行协调和整改，并通过电话回访，将整改情况和处理结果向业主做好解释工作。

2、报修情况 客服部前台全年接待各类报修共 宗。其中5号楼1、2单元因新收楼，仍在保修期内，实际报修量比其它楼多。

客服部根据实际情况对业主报修的问题进行了及时跟进处理。 3、回访情况 电话回访是区域管理员重要工作内容，也是与业主之间保持良好沟通的重要渠道。

据统计，今年回访近 次，对一些遗留下来难以解决的棘手问题，以热情的工作态度，为业主的切身利益着想，想方设法为他们排忧解难，得到业主好评。 4、信件收发情况 四、07年工作计划 1、加强各项费用的收缴工作 鉴于物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业。

要确保管理处工作持续正常进行，必须做好物业管理各项费用控制，并保证按时收缴。 2、管理处费用的催缴工作，把管理处正常办公人员分4组，进行分区催缴，并进行针对性的上门、电话催款，做好记录，利用收费情况进行区别催缴，同时对于部分钉子户进行法律诉讼，促使此费用缴交的肯定性，在心理给予一定的暗示，慢慢转变物业管理消费观念。

3、培训方面主要从消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高。 4、狠抓各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的《员工礼仪手册》我们下了极大的功夫，起到了相互监督的作用，实施一个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平以及有效投诉的处理率都有了显著提高；又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部室的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。

5、每月召开一次工作会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评。 6、不定期开展团队活动。

组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。 7、管理处实行分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，必要时各主管与管理处负责人签订《目标责任人》。

8、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。 9、管理处内部进行月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。 10、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

投诉处理回访率100%。 急修及时，返工、返修率不高于2%。

11、管理处负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容。 12、本年度记录、资料保存完整，及时归档。

13、新入职培训 为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业文化、企业理念、及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。

通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。 岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

14、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，对业主资料、年度派工单资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

15、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋统一管好。 16、修。